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界面新闻记者 | 王妤(wángyú)涵

在(zài)全球化浪潮(làngcháo)的推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速(jiāsù)，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及住房部下属埃及新(xīn)城市社区管理局(guǎnlǐjú)与中埃合资企业地平线(dìpíngxiàn)运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都中央商务区城市运营执行协议。

而中海物业作为地平线运营管理公司的(de)(de)股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光(mùguāng)投向海外市场，开启(kāiqǐ)了出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的市场，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更(gèng)高的利润，并(bìng)实现品牌国际化与提升”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨(péngyǔ)在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看(láikàn)，物企出海早有先行者探路。

早在2014年，彩生活就收购(shōugòu)了新加坡物业公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本(zīběn)手段快速切入成熟市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的(de)步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的(de)56%股权，有意(yǒuyì)将服务边界拓展至社区增值(zēngzhí)服务；2022年10月，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定(jiāndìng)地跟随华为等大客户步伐。

2024年以来，更(gèng)多的物业企业加入(jiārù)到出海行列，路径也更加多元。

去年(qùnián)3月(yuè)份，宋都服务宣布以3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋中国创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花(bǎoshíhuā)物业成功中标拉丁美洲五国境外(jìngwài)物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁绿化等全方位内容(nèiróng)。

然而海外(hǎiwài)征途也并非坦途。

宋都服务(fúwù)的收购交易(jiāoyì)最终被单方面终止；而绿城服务则在2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元，相比于(yú)当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业(qǐyè)海外经营所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场(shìchǎng)的政策条款、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在(cúnzài)差异，双方未必能达成同样地服务理念和(hé)方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也是微利(wēilì)行业，人力成本是无疑是物企成本消耗(xiāohào)中占比最大的，选择出海也势必会带来一系列的就业问题。如何在控制成本与保证服务质量之间(zhījiān)找到平衡点，也成了(le)每个出海物企的核心课题。

“本地化(běndìhuà)用工，成本无疑会更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦在(zài)采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业(wùyè)(wùyè)企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业(fúwùyè)的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员为主。”

不过，这也意味着会(huì)面临着一些风险和(hé)挑战，主要是本地化用工面临的员工素质问题，以及可能引发的意想不到的文化(wénhuà)冲突。所以，如何构建一套融合国内管理(guǎnlǐ)精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略的(de)物企，普遍为国内市场(shìchǎng)经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对(duì)国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及(jí)385.8米的“非洲第一高楼(gāolóu)”标志塔。

据中海物业(wùyè)方面介绍，未来会将国内的智慧(zhìhuì)物管经验与海外市场需求进行深度融合，打造(dǎzào)海外服务标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展来看(láikàn)，这一海外突破背后，是其近年来的深度(shēndù)战略调整。

财报数据显示，2024年(nián)，中海物业实现营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通(pǔtōng)股权(gǔquán)持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至(zhì)4.31亿平方米。

具体(jùtǐ)来看(láikàn)，4.31亿平方米的在管面积(miànjī)中，有1.02亿平方米（约23.7%）来自公共及其他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为(wèi)公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向中海物业正在发力城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展(tuòzhǎn)的(de)战略转型。

“从特点来看，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略”，彭雨对(duì)界面(jièmiàn)新闻指出。而依照“跟随”对象的不同(bùtóng)，总体来看可以分为两大类：

第一类(dìyīlèi)是为负责基建等业务的关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家(guójiā)复兴计划的重要工程(gōngchéng)，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于，项目的体量通常较大(jiàodà)，且确定性(quèdìngxìng)高、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模(guīmó)效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的优质供应商，跟随大(dà)客户的全球化业务布局，承接客户的非核心业务外包服务(fúwù)，比如特发服务针对华为在(zài)全球的自建基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这(zhè)类业务则(zé)通常要求物企具备极强的(de)标准化输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因，对身处海外的(de)(de)中资企业而言，国内(guónèi)的物业企业作为长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团出海(chūhǎi)”的(de)模式，在当前阶段具有显著的现实合理性和可操作性。

行业变局(biànjú)下的生存之道

当中国物业企业集体将目光投向海外，背后(bèihòu)是(shì)深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展”，物业(wùyè)上市公司的管理规模增速也在持续(chíxù)放缓。

中(zhōng)指研究院统计数据显示，2024年(nián)，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比增长5.92%增速首次(shǒucì)跌至个位数；合约(héyuē)面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自(láizì)第三方的占比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。

从(cóng)资本表现来看，2024年全年，物业板块总市值(shìzhí)跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步(wěnbù)小幅增长，整体呈现温和复苏(fùsū)态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款(fùkuǎn)周期延长等(děng)压力，让行业整体的利润率承压。

“未来，国内市场仍将处于高度(gāodù)竞争的(de)状态，行业未来的发展趋势包括提升(tíshēng)服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化人才结构等方面”，彭雨指出。

而(ér)出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了(le)更广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外(lìngwài)，值得注意的是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年《提振消费专项行动(xíngdòng)方案》等(děng)政策明确提出“推动(tuīdòng)物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业目录”。这将形成双向开放格局(géjú)：不但国内企业有机会出海参与海外(hǎiwài)项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新。

因此，在外资企业“走进来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外(hǎiwài)市场，瞄准海外市场的相关(xiāngguān)机会。

这也意味着，头部物企(wùqǐ)有望将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面，行业竞争压力持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业企业开拓全新(quánxīn)市场、全新业务的期望也将(jiāng)与日俱增(yǔrìjùzēng)，具备出海的意愿.

另一方面，伴随着物业企业服务能力(nénglì)的持续提升(tíshēng)，物业企业也逐渐有能力承接海外那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步(jìnyíbù)发展与推广(tuīguǎng)，将会(jiānghuì)有更(gèng)多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目之中，跟随它们出海的物业企业数量同样有望进一步增加。

在此基础上，随着物企海外业务(yèwù)探索的进一步(jìnyíbù)成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升(tíshēng)，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接参与者(cānyùzhě)，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。